Den delegerede bygherremodel

I guiden omtales den delegerede bygherremodel som en undtagelse til hovedreglen om, at bygherrerollen uddelegeres fra den almene boligorganisation til en privat part.

Denne undtagelse ønskes nærmere beskrevet og uddybet, idet grundlaget for et samarbejde mellem en boligorganisation og en privat part om opførelse af blandet boligbyggeri ikke gav præcise rammer for dens anvendelse. Fremadrettet vil tilsagnet om støtte være betinget af nødvendighedsprincippet og at tilsagnsmodtageren ikke løber unødige risici.

Målet er at

• sikre ensartethed via et samlet aftalekoncept
• styrke boligorganisationens forhandlingsposition
• øge de private parters forståelse af boligorganisationernes vilkår og præmisser

Værktøjskassen vil bestå af aftaleparadigmer

• Samarbejdsaftale
• Købsaftale (ejerforeningsvedtægter)
• Totalentrepriseaftale

Paradigma som er udviklet af Byggeskadefonden i samarbejde med BL og efter dialog med Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, flere kommuner, Finans Danmark og Dansk Byggeri. Se mere ved at klikke på indholdsfortegnelse Tiden frem til aftaleindgåelse - Byggeskadefonden

Aftaler om anvendelse af den delegerede bygherremodel i alment boligbyggeri skal altid godkendes af Odense Kommune, som er myndighed for de almene boligorganisationer. Ønskes modellen anvendt, opfordres boligorganisationerne til at kontakte kommunen i en tidlig fase. Samtlige krav, der fremgår af de foregående afsnit, skal også være opfyldt ved den delegerede bygherremodel.

Hvornår kan modellen benyttes - betingelser for anvendelsen

Nødvendighedskriteriet

Godkendelse og tilsagn forudsætter, at samarbejdet mellem boligorganisationen og den private part er nødvendigt for at etablere de almene boliger (jf.
almenboliglovens § 116, stk. 1, nr. 1).

Fremme af blandet boligbyggeri er centralt i vurderingen. Vurderingen er typisk mere projekt- og markedsbaseret end vilkårsbaseret.

Boligorganisationen fremlægger dokumentation over for tilsynsmyndigheden for, at nødvendighedskriteriet er opfyldt.

Risicikriteriet

Godkendelse og tilsagn forudsætter, at tilsagnsmodtager ikke løber unødige risici (jf. almenboliglovens § 116, stk. 1, nr. 2). Den delegerede bygherremodel er typisk kendetegnet ved forøgede risici.

Boligorganisationen fremlægger dokumentation over for kommunen for, at risicikriteriet er opfyldt.

Fravigelse af skødekravet

Almenboliglovens § 116, stk. 2 giver mulighed for at give tilsagn til at opføre almene boliger, selvom boligorganisationen ikke har skøde på ejendommen under opførelse. Nødvendighedskriteriet og risicikriteriet skal fortsat være opfyldte (jf. almenboliglovens § 116, stk. 1, nr. 1 og 2), og der skal være tale om et ”særligt tilfælde”.

Boligorganisationen fremlægger dokumentation over for kommunen for, hvordan skødekrav håndteres, og at der foreligger et “særligt tilfælde”.

Udbudsforpligtigelsen

Det er en forudsætning for anvendelsen af den delegerede bygherremodel, at den private part udbyder opgaven efter de samme udbudsregler, som gælder for den almene boligorganisation. Den private part er således fuldstændigt omfattet er de samme regler for udbud, som gælder for den almene boligorganisation.

Kommunens rolle

Kommunen skal godkende brug af den delegerede bygherremodel med baggrund i boligorganisationernes dokumentation for bl.a. nødvendighedskriteriet, risicikriteriet og skødekravet.

Et alment boligbyggeri med en delegeret bygherremodel skal følge den samme proces og opfylde de samme krav som øvrige nye almene boligbyggerier i Odense kommune, og kommunens rolle og inddragelse vil være den samme.

Kvalitetskrav

Kvalitetskravene til byggeriet skal fastlægges af den almene boligorganisation, så organisationen ikke modtager et byggeri, der kvalitetsmæssigt er dårligere end den kvalitet, organisationen sædvanligvis bygger i.

Paradigmer

Byggeskadefonden og BL har udarbejdet et sæt aftaleparadigmer, som det anbefales at benytte som udgangspunkt for aftalegrundlaget mellem boligorganisationen og den private part.

Se mere på odense.dk/almeneboliger.