Godkendelse af lån og huslejestigninger ved forbedringer m.v.

Som bekendt fastsættes huslejen i almene boliger efter det såkaldte balancelejeprincip på baggrund af en boligafdelings udgifter. Kommunen skal godkende huslejestigninger som skyldes udførelsen af bl.a. forbedringsarbejder på ejendommen, og som overstiger 5% . Desuden skal nye lån med pant i ejendommen eller med kommunal garanti altid godkendes af kommunen.

Den offentlige støtte til de almene boliger er i bund og grund til for at sikre, at der til enhver tid er boliger til en pris, der kan betales af alle, også de mest ressourcesvage borgere. By- og Kulturudvalget ønsker derfor at lægge en dæmper på huslejeudviklingen i Odense, og vedtog derfor i maj et nyt sæt retningslinjer for at skabe en fælles forståelse om, hvilke lån og huslejestigninger, der vil kunne godkendes.

Hovedprincipperne i de nye retningslinjer er følgende:

Der kan søges om godkendelse af forbedringsprojekter både som enkeltprojekter, hvor alle får samme forbedring og samme huslejestigning på én gang, og som kataloger hvor beboerne, inden for en vis ramme og fordelt over flere år, kan vælge at tage imod bestemte forbedringer mod at få en huslejestigning. Forbedringsprojekterne skal, uanset hvilken model der vælges, som hidtil godkendes i beboerdemokratiet.

Herefter er der to skemaer, der kan bruges ved ansøgning om kommunens godkendelse. Hvilket skema der skal bruges, afhænger af om huslejen efter forbedringer er på over eller under 850 kr./m2 årligt.

Retningslinjerne i deres helhed og de nye ansøgningsskemaer vil kunne ses på kommunens hjemmeside senere på sommeren.

Ny prognose for boligbehovet i Odense Kommune

I Almene Boliger vil vi gerne sikre, at Odense Kommune har det bedst mulige grundlag, når der skal træffes beslutninger om nybyggerier, renoveringer eller ommærkninger. Vi har derfor indledt et samarbejde med et konsulenthus om at få udarbejdet en egentlig boligbehovsanalyse. Analysen ventes at ligge klar til efteråret 2024 og vil i de kommende år indgå i beslutningsgrundlaget, når vores politikere skal tage stilling til f.eks. en helhedsplan eller en tildeling af byggekvoter.

Princippet i analysen er at tage udgangspunkt i en befolkningsprognose, der forudsiger hvor mange borgere, der kan forventes i kategorier fordelt på alder og køn. På baggrund af den - og de forandringer i familiemønstre m.v. vi allerede kender - laver man så en husstandsprognose. Endelig laver man så, på baggrund af husstandsprognosen og de forandringer i boligudbud, præferencer m.v., som vi også allerede kender, selve boligbehovsprognosen.

Analysen bliver udarbejdet på skoledistriktsniveau, og vil komme med et kvalificeret bud på det fremtidige behov for bl.a. ungdoms-, familie- og ældreboliger i hvert område med en 25-årig tidshorisont.

Det er klart at prognosen kun vil være en del af beslutningsgrundlaget når politikerne skal træffe deres beslutninger, men vi håber, den vil kunne gøre det lidt nemmere at ramme rigtigt, når det skal besluttes, hvad og hvor der skal bygges fremover.

Hvis der i boligselskaberne er interesse for, at bruge prognosen til at vurdere behovet for bestemte boligtyper eller i bestemte bydele, stiller vi også gerne datamaterialet til rådighed.

Boligorganisationer med afdelinger i flere kommuner.

De fynske kommuners ERFA-gruppe om Almene Boliger sætter i øjeblikket fokus på spørgsmålet om ansvarsfordeling, når en boligorganisation har afdelinger i flere kommuner. Den kommune, hvor boligorganisationen ifølge sine vedtægter har hjemsted, kaldes boligorganisationens hjemstedskommune. Den (eller de) kommuner, hvor en af boligorganisationens afdelinger fysisk har sine bygninger, kaldes afdelingens beliggenhedskommune. I Odense Kommune er vi således hjemstedskommune for FAB, CIVICA og Kristiansdal, men beliggenhedskommune for Fyn-Bo.

Udgangspunktet for ansvarsfordelingen er, at hjemstedskommunen fører tilsyn med boligorganisationen, mens beliggenhedskommunen fører tilsyn med afdelingerne - herunder både boligafdelinger, servicearealer på plejecentre og afdelinger, der udlejer erhvervslejemål. For boligafdelinger, der har boliger beliggende i flere kommuner, er det mellem de fynske kommuner aftalt, at den kommune, hvor de fleste af boligerne ligger, har tilsynsopgaven på afdelingsniveau.

Hjemstedskommunens opgaver i forhold til boligorganisationen

Hjemstedskommunen har som nævnt ansvaret for at føre tilsynet på organisationsniveau. Dette ansvar indbefatter i praksis følgende opgaver:

• Afholdelse af styringsdialogmøder og afrapportering herfor.
• Overordnet økonomisk tilsyn på organisationsniveau – herunder tilsyn med effektiv drift, med administrationsbidragets størrelse, med udlån til afdelingerne og med størrelsen af dispositionsfond og arbejdskapital.
• Honorering af ledelse og organisationsbestyrelse.
• Sideaktiviteter.
• Vedtægtsforhold.
• Beboerdemokrati på organisationsniveau – organisationsbestyrelse og generalforsamling / repræsentantskab.

Det er også hjemstedskommunen, der skal behandle eventuelle klagesager vedr. ovennævnte; herunder også afdelingers klager over boligorganisationen, uanset hvor afdelingerne er beliggende.

Beliggenhedskommunens opgaver i forhold til afdelingerne

Beliggenhedskommunens opgaver handler langt hen ad vejen om sikkerheden for kommunens penge og om varetagelse af borgernes interesser som beboere i afdelingen. Konkret er det beliggenhedskommunens opgave at behandle følgende sagstyper:

• Støttesager v. nybyggeri, skema A, B og C
• Fysiske og boligsociale helhedsplaner, skema A, B og C.
• Kommunale garantistillelser.
• Sager om økonomisk genopretning
• Økonomisk tilsyn på afdelingsniveau: Vedligeholdelsesplaner, henlæggelser, huslejestigninger v. forbedringsarbejder og gennemgribende renovering, herunder forbedringskataloger.
• Beboerdemokrati på afdelingsniveau – afdelingsmøde, urafstemning, afdelingsbestyrelse
• Likvidation af afdelinger.
• Godkendelse af en almen boligorganisations overtagelse af selvejende ungdoms- og ældreboliginstitutioner.

Beliggenhedskommunen afholder ikke styringsdialogmøder, men skal alligevel føre løbende dialog med alle selskaber, der er aktive i kommunen. Ligesom for hjemstedskommunen gælder det, at klagesager vedr. beliggenhedskommunens opgaver behandles af beliggenhedskommunen.

Evaluering og genforhandling af Rammeaftalen

Odense Kommune og de almene boligorganisationer i Odense, indgik d. 3. februar 2021 en aftale om rammer for udlejning af almene boliger i perioden 1. marts 2021 – 31. december 2024. Ifølge Rammeaftalen skal der inden aftalens ophør foretages en samlet og koordineret evaluering, som kan danne udgangspunkt for en genforhandling af aftalen.

Organisering

Bystrategi i Borgmesterforvaltningen har samlet en arbejdsgruppe bestående af konsulenter fra BMF, BKF og BSF samt fra boligorganisationerne Civica og FAB. Arbejdsgruppen står for indsamling af kvantitative og kvalitative data samt udarbejdelse af evalueringsrapport, inkl. forslag til anbefalinger til justeringer i Rammeaftalen. Øvrige forvaltninger i Odense Kommune, boligorganisationer og BL inddrages efter behov.

Genforhandlingsproces

På baggrund af evalueringens anbefalinger udarbejder arbejdsgruppen et oplæg til en fornyet Rammeaftale, gældende fra 1. januar 2025. Forslaget til en fornyet aftale lægges til politisk drøftelse i By- og Kulturudvalget, Beskæftigelses- og Socialudvalget samt i Økonomiudvalget, hvorefter aftalen drøftes i Politisk Strategisk Forum. Politisk Strategisk Forum består af medlemmerne i Økonomiudvalget samt det politiske niveau i boligorganisationerne. Herefter lægges den fornyede aftale til endelig politisk behandling hos de parter, der indgår aftalen.

Status på Ukraineflygtninge

Odense kommune tilbyder anvisning af almene boliger til gruppen af ukrainske flygtninge, der er på offentlig forsørgelse.
Odense kommune har boligplaceret 405 ukrainske flygtninge i 188 almene boliger. Heraf er de 263 voksne og de 142 børn. Dette er sket i et tæt samarbejde mellem de almene boligforeninger og Odense kommune. 
Pr. 1. maj 2024 er der 23 ukrainske flygtninge på offentlig forsørgelse, der bor i den kommunale indkvartering. Der må dog forventes at komme nye flygtninge, når kamphandlingerne i Ukraine flytter til nye områder.
Odense kommune har siden marts 2022 modtaget 1399 flygtninge fra Ukraine. D. 1. maj 2024 har 969 ukrainske flygtninge adresse i Odense. Der er en del af flygtningegruppen, der er rejst videre.

Aldersfordelingen i gruppen, der har adresse i Odense, er 24% under 18 år, 69 % 18-67 år og 7 % over 67 år. 66 % af gruppen er selvforsørgende.
I aldersgruppen 18-66 år er 66 % selvforsørgende.

Klimatillæg til Nybyggeri– og renoveringsguiden

Der er kommet mere fokus på at tænke bæredygtige materialer ind. Både materialernes levetid samt klimaaftryk er steget signifikant sammenlignet med sidste år. Fremtidens bygning er både energieffektiv, sund at opholde sig i og skånsom over for miljøet. Samtidig skal den være socialt bæredygtig og have langtidsholdbare og driftsvenlige løsninger.
Den almene sektor har store potentialer for at tage ansvar, når der stilles krav i både drift, renovering og byggeri om løsninger, der bidrager til reduktion af CO2. Visionen er, at der ved større bygge- og renoveringsprojekter bør sikres et bæredygtigt og fremtidssikret byggeri, som understøtter kommunens mål om CO2 neutralitet. Unødvendigt ressourceforbrug øger CO2-udledningen i byggeriet.

Kommunens overordnet anbefalinger:

• Klimavenlige byggematerialer.
• Bygningsreglementet og de nye CO₂-grænseværdier.
• LCA-beregninger.
• Forskellige bæredygtighedsmærkninger, fx DGNB og Svanemærket.
• Bortskaffelse af materialer.
• Bæredygtig ledelse i byggeprojektet og byggeriets indre bæredygtighed.
• Flow af genbrugsmaterialer i forbindelse med renovering og nedrivning.

Overdragelse af vedligeholdelsespligten ved individuel råderet

Flere almene boligorganisationer og beboere har givet udtryk for et ønske om, at overtage en tidligere lejers forbedringsarbejder, udført efter den individuelle råderet. Almene Boliger har undersøgt mulighederne for en aftale, hvor den kommende lejer tilkendegiver at overtage vedligeholdelsespligten af arbejderne. Svarene fra både BL og ekstern juridisk rådgiver fastslår at den almene boligorganisation altid vil have forpligtelsen vedrørende f.eks. reparationer og udskiftninger. Vedligeholdelsesforpligtelser ud over, hvad der er beskrevet i almenlejelovens §24, stk. 4 kan ikke pålægges lejer, og kan således heller ikke overdrages til ny lejer.

God sommer fra Almene Boliger

Vi har veloverstået styringsdialogmøderne og vil i den forbindelse sige mange tak for det gode samarbejde. Almene Boliger holder ferielukket i hele juli måned. Almene Boligers hjemmeside vil over det kommende halve år blive opdateret.

God sommer til alle !

Lars-Bo, Lene, Hans, Caroline og Anna