Nyhedsbrev december 2024

Delegeret Bygherremodel ved nybyggeri

Den delegerede bygherremodel er, som det nok vil være en del af Nyhedsbrevets læsere bekendt, en model hvor en boligorganisation allerede inden godkendelsen af skema A, indgår et partnerskab med en privat part om at stå som bygherre for et byggeri af almene boliger.

 

Den private part påtager sig herefter at opføre og aflevere de almene boliger til den almene boligorgani-sation. Modellen kaldes også for ”samarbejde mellem almen Boligorganisation og privat part”

 

Modellen kan give god mening, hvor der ellers kun vanskeligt ville kunne opføres almene boliger – ek-sempelvis som en del af store blandede byggerier, hvor almene boliger skal opføres sammen med er-hvervsbyggeri, institutioner eller private boliger.

 

I Almene Boligers ”Guide til Nybyggeri” som kan findes på Odense Kommunes hjemmeside, har vi derfor også medtaget den delegerede bygherremodel som en mulig undtagelse til hovedreglen om, at boligorganisationen selv skal være bygherre.

 

Desværre har vi i Almene Boliger oplevet at der har været en vis uklarhed om hvornår, og på hvilke vilkår, modellen vil kunne anvendes.

 

Vi vil derfor gerne understrege, at fremadrettet vil tilsagnet om støtte efter den delegerede bygherremodel være betinget af for det første nødvendighedsprincippet – det skal være fordi byggeriet ellers ikke kan lade sig gøre - og for det andet at boligorganisationen ikke løber unødige risici.

 

Det må ikke være den private parts måde at sikre sig, på boligorganisationens bekostning.

 

Fremover vil vi derfor bede om, at samarbejder med en privat part om en delegeret bygherremodel indgås med udgangspunkt i det aftaleparadigme, som er udviklet af Byggeskadefonden i samarbejde med BL og efter dialog med Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, flere kommuner, Finans Danmark og Dansk Byggeri.

 

Målet er at

• sikre ensartethed via et samlet aftalekoncept
• styrke boligorganisationens forhandlingsposition
• øge de private parters forståelse af boligorganisationernes vilkår og præmisser.

Paradigmet indeholder bl.a.

• Samarbejdsaftale
• Købsaftale
• Ejerforeningsvedtægter
• Totalentrepriseaftale

Der vil kunne søges om godkendelser af konkrete afvigelser fra aftaleparadigmet, som det kendes fra f.eks. afvigelser fra AB18 – men udgangspunktet skal være Byggeskadefondens paradigme.

 

Se mere på Byggeskadefondens hjemmeside: Link til Tiden frem til aftaleindgåelse - Byggeskadefonden

 

Udlejning og anvisning

Revideret rammeaftale på vej

Rammeaftalen for udlejning af almene familieboliger i Odense sætter fælles rammer for udlejning og anvisning. Odense Kommune og de almene boligorganisationer har et tæt samarbejde om aftalen og er i løbende dialog om alle boligområder og afdelinger, som blandt andet følges gennem monitoreringstal.

 

Rammeaftalen er i det forgangne år blevet evalueret i forbindelse med, at den nuværende Rammeaftale udløber ved årsskiftet. Der ses en positiv udvikling i boligområderne, og aftalen ses at være et brugbart redskab til at styrke Odense som storby med blandende og velfungerende bydele.

 

I den nuværende version er der tilføjet et tillæg til aftalen samt yderligere bilag henset til ny lovgivning i perioden. Dette er blevet indarbejdet i den reviderede udgave af Rammeaftalen gældende for 2025 - 2028. Desuden har fokus været at samle og ajourføre gældende regler for de kommende 4 år.

 

Blandt de justeringer der har været drøftet, har været:

• mulighed for, i særlige tilfælde, at indføre skærpede udlejningskriterie i mindre boligafdelinger.
• at Rammeaftalen skal fungere som et administrationsgrundlag, så der kan opnås en mere effektiv sagsbehandling.
• at styrke formidlingen af udlejningskriterier, herunder vejledning til boligsøgende og at gøre det mere overskueligt.
• desuden at sikre ensartet administration på tværs af boligorganisationerne.

Evalueringen og forslag til justeringer er på nuværende tidspunkt sendt til godkendelse hos både boligorganisationerne og til endelig politisk behandling.

 

En samlet oversigt over udlejningskriterier der benyttes i de respektive boligafdelinger kan findes på Odense Kommunes hjemmeside. Link til Kom foran i køen - fortrin

 

Beboerdemokratiet i plejeboligafdelinger

Alle boligorganisationer, som driver almene plejeboliger ved, at beboerdemokratiet i disse afdelinger kan være en svær størrelse at have med at gøre. Beboerne er pr. definition ressourcesvage og udskiftningen af naturlige årsager ofte meget stor.

 

Heldigvis ved vi, at mange af jer gør en stor indsats for alligevel at inddrage beboerne og sikre at deres interesser bliver hørt så godt, som det nu lader sig gøre; både gennem det formelle beboerdemokrati med afdelingsmøder og afdelingsbestyrelser og mere uformel dialog både med de ældre selv og med f.eks. med det plejepersonale og de pårørende, der kender beboerne bedst.

 

I erkendelse af, at fremmødet til afdelingsmøder ofte er meget beskedent, har Odense Kommunes selv, i sine egne ældreboliger, valgt at beslutninger om kollektive forbedringer med deraf følgende huslejestigninger over 5% på forhånd sendes til behandling BÅDE på afdelingsmøde og ved urafstemning.

 

Man venter altså ikke på, at nogen på et afdelingsmøde kræver urafstemning, men bruger mødet som en præsentation af forslaget. Herefter vil forslaget, uanset om der er fuld opbakning på mødet, blive sendt til urafstemning.

 

Formålet er at kunne informere skriftligt til alle beboere, og give tid til at inddrage pårørende og personale i at sikre, at flest muligt kan forså hvad forslaget går ud på, og deltage i beslutningen.

 

I Almene Boliger vil vi følge op på erfaringerne med den nye procedure.

 

Hvis der er boligorganisationer, som kunne tænke sig at prøve fremgangsmåden af i plejeboligafdelinger hører vi gerne fra jer.

 

Styringsdialog 2024-25

Styringsdialogmøderne er i år fremrykket et par måneder, så vi allerede i november begyndte årets samtaler med boligorganisationernes ledelser. Formålet er at sikre, at de årsregnskaber vi gennemgår (i år 2023-regnskaberne) stadig er nogenlunde aktuelle.

 

Årets temaer er, udover regnskaberne og de øvrige de faste emner, beboerdemokratiet og selskabernes sideaktiviteter. Netop fordi beboerdemokratiet er et emne, lægger vi stor vægt på at også beboerdemokraterne møder frem. Møderne afholdes som vanligt hos os på Odense Slot.

 

Årsmøde 2025

Også i 2025 er Odense Kommune v. Borgmester Peter Rahbæk Juel vært ved Årsmødet for de almene boligorganisationers bestyrelser og administrative ledelser.

 

På mødet bliver der – ud over borgmesteren – mulighed for at høre oplæg fra Landsbyggefonden og Boligforeningernes Landsforening som blandt andet handler om de nye regler for sideaktiviteter i forhold til bl.a. sundhedstilbud i de almene boligområder

 

Derudover har vi krydret årsmødet med et mere strategisk indslag. En brandtale om hvilke klimaudfordringer vi står overfor, og hvad det betyder for den verden, vi lever i.

 

Mødet er en rigtig god anledning til at møde andre, der også arbejder med Odenses almene boliger – enten det nu er som beboerdemokrater, administratorer eller hos os på Odense Kommune.

 

Der serveres et let traktement til mødet.

 

Årsmødet finder sted i Festsalen på Odense Rådhus, 27. marts kl. 16-19 – reserver datoen!

 

Godkendelse af huslejestigninger ved forbedringsarbejder m.v.

Som varslet i sommerens udgave af Almene Boligers Nyhedsbrev har vi nu implementeret en ny model for godkendelser af lånoptag, kommunale garantier og huslejestigninger over 5% ved forbedringsarbejder m.v.

 

Modellen er bygget op på tre skemaer, ét for sager hvor huslejen ender under 850 kr./m2; et for sager hvor huslejen ender højere, og endelig et til indberetning af huslejestigninger, der allerede er forhåndsgodkendt ved tidligere godkendelse af et forbedringskatalog.

 

Skemamaterialet ligger på Odense Kommunes hjemmeside – brug evt. følgende link: Link til Godkendelse af låneoptag, lånegarantier og...

 

Boligbehovsprognose

I sommerens nyhedsbrev fortalte vi om hvordan vi i Almene Boliger gerne vil sikre, at Odense Kommune har det bedst mulige grundlag, når der skal træffes beslutninger om nybyggerier, renoveringer eller ommærkninger, og at vi derfor i samarbejde med konsulenthuset Cowi var gået i gang med at udarbejde en boligbehovsanalyse. Dengang lovede vi at prognosen ville være færdig i løbet at efteråret. Det er den så også nu – sådan da....

 

Det har desværre vist sig, at noget af det datagrundlag, som vi havde aftalt med COWI at udarbejde prognosen på grundlag af, ikke er helt uproblematisk at arbejde med, bl.a. når det gælder hvilke boliger der er mærket som hhv. ældre- og plejeboliger, ungdoms- og kollegieboliger.

 

Vi skal naturligvis være sikre på at grundlaget er i orden, når vi går ud med data som grundlag for så store beslutninger, som det her drejer sig om, og derfor arbejder vi lige nu, sammen med Cowi og gode statistikfolk fra andre dele af kommunens egen organisation, på at kvalitetssikre materialet, inden vi går videre med det. Vi beklager ventetiden!

 

Nyt Ansigt i Almene Boliger

Her i efteråret måtte vi i Almene Boliger sige farvel til Anna Saul Jørgensen, der valgte at forlade os til fordel for en stilling hos Familieretshuset.

 

Til gengæld har vi så haft den store glæde at kunne sige velkommen – eller i virkeligheden velkommen tilbage – til Majbritt Vennerstrøm Jørgensen som vi har hentet internt i By- og Kulturforvaltningen, nærmere bestemt Grundsalgsafdelingen. Majbritt har faktisk for år tilbage arbejdet med almenboligområdet tidligere.

 

Majbritt kommer bl.a. til at arbejde med det økonomiske tilsyn.

 

Glædelig Jul og Godt Nytår!

Almene Boliger holder julelukket 23. december til 1. januar, begge dage inclusive.

 

Herfra skal lyde en stor tak for samarbejdet i året der er gået, og ønsket om en rigtig glædelig jul til alle jer i de almene boligselskaber

 

Lars-Bo, Lene, Hans, Majbritt og Caroline